La crisis hipotecaria. Así empezó todo

Ignacio MÉREDIZ

En el verano de 2006 empezó esta crisis económica en que nos estamos acostumbrando a vivir. Por mucho que insistan en lo contrario, muchos la anunciaron y advirtieron de sus consecuencias. Y también se plantearon remedios para evitarla. Pero quienes estaban embarcados en aquel viaje de enriquecimiento rápido e irresponsable que fue la burbuja financiera e inmobiliaria no quisieron escuchar. Ahora, cuando se empeñan en repetir que “fue culpa de todos”, es recomendable recordar cómo empezó. 

Edificios en construcción de la promotora VilamarEl mecanismo que ha desarrollado la actual crisis financiera es fácil de entender si nos atenemos a una visión mecánica y simple de los hechos. Es una crisis de liquidez motivada por los impagos en cadena de deudas hipotecarias generadas en el sector de la construcción como consecuencia de la desaceleración del precio de las viviendas y, sobre todo, del incremento de la tasa de interés.

La burbuja inmobiliaria estalla en Estados Unidos en el marco de las hipotecas subprime, que podríamos traducir como hipotecas de riesgo. Son créditos hipotecarios concedidos a ciudadanos con rentas bajas o que, en general, no cumplen las normas mínimas de riesgo y, a cambio, con intereses más altos que los del mercado convencional. A pesar de que estemos en el siglo XXI se repite la imagen tradicional del usurero que se aprovecha precisamente de la falta de recursos de los de los más débiles.

En un momento en que:

  • las opciones para colocar el capital financiero disponible son escasas,
  • el sector de la construcción está en auge, con precios al alza, lo cual permite financiar hasta el 100% de la vivienda, ya que al cabo de poco tiempo el valor de la misma es más alto que el crédito concedido, y
  • con tasas de interés muy bajas, que permiten cuotas mensuales de
  • amortización del crédito asequibles a las rentas bajas.

No es de extrañar que las entidades financieras más especuladoras se lanzaran en picado a este tipo de actividad. Se estima que a principios de 2007 este tipo de hipotecas había llegado a representar entre el 15 y el 20% del total de las hipotecas suscritas en Estados Unidos.

Sin embargo, el sistema entra en crisis por la confluencia de estos dos factores:

  • El mercado inmobiliario empieza a presentar signos de agotamiento, los precios de las viviendas ya no suben tan rápidamente, se estabilizan o, inclusive, bajan en algunos casos.
  • La Reserva Federal americana sube la tasa de interés del 1 al 5% para frenar la tendencia al crecimiento de la inflación que precisa y paradójicamente había contribuido a alimentar el sector de la construcción.

El incremento de la tasa de interés obliga a modificar al alza las cuotas que los particulares tienen que pagar para amortizar sus créditos y, como ya estaban calculadas al límite de sus rentas, aumentan cada vez más los impagos. Las entidades financieras se quedan las viviendas, pero ya no las pueden vender ni al ritmo, ni por los importes previstos, lo que provoca una cadena de insolvencias de las entidades que más habían apostado por el negocio de las hipotecas subprime.

Esta situación ha afectado especialmente de manera directa a entidades financieras especializadas en este tipo de actuaciones de capital riesgo. La mayoría de los bancos tradicionales han mantenido una proporción baja de las hipotecas subprime y, por tanto, la crisis les ha afectado poco de manera directa.

Sin embargo, de manera indirecta, la crisis se ha extendido más de lo que en principio cabria esperar. Las entidades financieras de capital riesgo, para obtener más fondos que le permitieran ampliar el negocio, emitieron cédulas que se extendieron por todo el sistema financiero, contaminándolo por el efecto crisis. Mediante este mecanismo, la crisis ha afectado sensiblemente a instituciones financieras de primer orden en Estado Unidos, disminuyendo sensiblemente su liquidez y en definitiva sus beneficios. Entidades de prestigio, como Merrill Lynch y Citigroup, han visto como la crisis ha obligado a dimitir a sus máximos dirigentes.

El problema ha estado considerado de tal gravedad, que ha obligado a las autoridades monetarias de Estados Unidos, la Reserva Federal, a intervenir para disminuir los efectos de la crisis:

  • Bajando de nuevo la tasa de interés.
  • Inyectando liquidez en el sistema financiero, comprando deuda pública y deuda hipotecaria.
  • Y, lo que resulta más insólito para la ideología neoliberal americana, dedicando ayudas a compradores de viviendas para hacer frente al pago de cuotas de las hipotecas.

En Europa, la repercusión directa de la crisis ha sido relativamente escasa; las hipotecas de riesgo no se han extendido como en Estados Unidos. Así, en España es todavía reciente la implantación de entidades financieras dedicadas a la colocación de fondos a través de hipotecas de riesgo; por ejemplo, aquellas que se anuncian por televisión y que proponen la unificación de deudas en una nueva hipoteca y el alargamiento de los plazos de amortización para bajar las cuotas mensuales.

Sin embargo, si que ha habido repercusión indirecta a través de los fondos de inversión que han adquirido masivamente cédulas hipotecarias emitidas por las entidades americanas. Especialmente, estos efectos se han dejado sentir en bancos del Reino Unido, como el Barclays, que han sufrido déficits de liquidez y perdidas considerables.

El Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra han actuado en el mismo sentido que la Reserva Federal, inyectando fondos en el mercado financiero y frenando la subida prevista de la tasa de interés, dejándola estable al 4%.

Hasta aquí un resumen de lo que se ha publicado en la prensa y de lo que han declarado los políticos sobre la crisis financiera motivada por las hipotecas basura. La intención de presentar las cosa de esta manera es la de reducir la crisis actual a algo localizable, parcial y, sobre todo, controlable. Sin embargo, por el carácter de las medidas adoptadas, es evidente que son conscientes de que se trata de algo mucho más amplio y generalizado.

En el número 85 de Polémica de julio de 2005; es decir, hace más de dos años, analizábamos la expansión del sector inmobiliario y la influencia del capital financiero que estaba obteniendo beneficios extraordinarios. En dicho artículo se ponía de manifiesto el riesgo que representaba para el crecimiento de la economía española el modelo basado en la expansión desordenada del consumo privado de vivienda; algo que era repetido sistemáticamente por el mismo FMI y por el Banco de España. En el mismo artículo nos preguntábamos:

¿Es que los dirigentes de la banca española no son conscientes del peligro y del riesgo que se les avecina? La práctica totalidad de la banca comercial española estima que el crecimiento de los beneficios en 2004 está basado fundamentalmente en la expansión de este sector con crecimientos de un 24% de promedio…

Estos extractos de 2005 y el conjunto del referido artículo, más los elementos que quedan patentes en la situación actual, ponen de manifiesto que:

  • El advenimiento de la crisis ya era conocido antes de que esta estallara. Había síntomas evidentes, como la sobrevaloración del precio de las viviendas (más de un 20%), el excesivo porcentaje de las rentas de las familias dedicadas a las hipotecas, las previsiones sobre el alza de los tipos de interés, etc.
  • No se tomó ningún tipo de medidas para evitarla. Los gobiernos europeos sabían que las causas de la excesiva expansión del sector de la construcción eran la liberalización y privatización del suelo y la capacidad del sector financiero para externalizar y difuminar los compromisos hipotecarios que adquirían. El Gobierno español sabía que estos eran principios intocables de las normas del neoliberalismo y se limitaron a poner en marcha únicamente medidas parche para favorecer el alquiler.
  • El contenido financiero del negocio es tan o más importante que su aspecto productivo.

La crisis en el sector productivo de la construcción de viviendas es real, pero relativo; el crecimiento de los precios de las viviendas nuevas han bajado en España del 15 al 5,8% (en 2007 la previsión es de un 4%) y los plazos de venta se han alargado sensiblemente; sin embargo, aún el aumento de los precios de las viviendas se mantiene por encima de la tasa de interés y del IPC.

Para el sistema bancario la ralentización del mercado inmobiliario significa la perdida de «un refugio» donde poder colocar la acumulación de capital financiero, lo que significara una paralela ralentización de los ritmos de crecimiento de la economía global. El capital financiero sobrante se deberá dirigir a otros sectores o territorios a los que trasladará las tensiones de crecimiento desordenado. Se trata, pues, esencialmente, de una crisis de «sobreproducción» financiera, permanente en el capitalismo actual, que, ni ha sido la primera (recuérdense las tensiones de hace unos años en el mercado de nuevas tecnologías), ni será la última. Así pues, no es de extrañar que se denomine «financiera» a la crisis (hipotecas) en lugar de crisis del sector de la construcción.

En consecuencia, la crisis no es sólo la de las hipotecas basura, sino que se trata de una crisis financiera más general en la que las hipotecas subprime son sólo la punta del iceberg.

La repercusión directa de la crisis en España, así como en el resto de la Unión Europea (excepto Reino Unido) ha sido hasta ahora moderada. Alguna entidad financiera se ha visto seriamente afectada por la inversión en fondos «basura», garantizados más o menos directamente por hipotecas subprime. Además, el sector de entidades intermediadoras del mercado inmobiliario está en proceso paulatino de reestructuración, con cierres de las agencias inmobiliarias de carácter marginal y mediante la concentración a través de la absorción de las de menor tamaño por los gigantes del sector.

A nivel general, la ralentización del sector de la construcción ha tenido alguna influencia en la evolución del crecimiento económico español. La tasa interanual de crecimiento del sector ha caído del 5,2% en el primer trimestre del 2007, al 4,5% en el segundo trimestre y al 3,8% en el tercer trimestre. Ello, entre otros factores ha incidido en que la tasa interanual de crecimiento del PIB haya pasado del 4,1 al 3,8% en el tercer trimestre de 2007. Todo ello, sin tener en cuenta los efectos indirectos de la disminución de actividad del sector de la construcción, en particular, sobre el empleo y sobre otras actividades inducidas por la vivienda.

Desde el otro punto de vista analizado, el aspecto financiero de la crisis, también se deduce una influencia en la disminución del ritmo de crecimiento de la economía, si cabe más preocupante que la del propio sector. Recordemos que la constitución de hipotecas en los momentos de mayor auge del mercado inmobiliario se formalizaron con tasas de interés decrecientes, hasta llegar al 2% (Banco Central Europeo) en el 2005 (véase el anterior artículo citado, que fue publicado en Polémica en dicho año). El posterior crecimiento de la tasa de interés, hasta llegar al 4% actual ha significado estos dos años revisiones permanentes al alza de las cuotas a pagar por los particulares.

Es cierto que, a diferencia de Estados Unidos, al no existir en España una proporción tan alta de hipotecas «basura», el volumen de insolvencias motivado por el aumento de las cuotas no ha sido tan exagerado, pero no por ello la incidencia en el conjunto de la economía es despreciable. Cada aumento de las cuotas a pagar por los particulares significa una disminución de la renta disponible de las familias para el consumo o el ahorro. No hay que olvidar que en el crecimiento de la economía española el consumo de las familias venia siendo uno de los elementos más dinámicos. La tasa de crecimiento interanual del consumo final de los hogares ha descendido en el año 2007 del 3,4% en el primer trimestre, al 3,3% en el segundo trimestre y al 2,9% en el tercer trimestre.

Además, el carácter financiero de la crisis provoca que no se limite a un sector de la actividad económica, sino que se vea afectado todo el sistema financiero internacional de manera globalizada. Dos notas, a este respecto, suficientemente significativas.

La primera viene dada por el repunte de la inflación. Antes de estallar la crisis la inflación estaba en torno al 2,6% anual, con tendencia a bajar, ahora ha llegado ya al 3,6% anual y se espera que a fin de año pueda llegar al 4%. Es evidente que la crisis inmobiliaria no es la única causa del aumento de los precios; entre otras, destacan el aumento del precio del petróleo y el mercado de cereales. Sin embargo, lo que es cierto es que el Banco Central Europeo tenía ya previsto el repunte de la inflación y estaba en proceso, al igual que en EE UU, de incremento de la tasa de interés. No olvidemos que para el capitalismo neoliberal la estabilidad de los precios es una regla de oro (se trata de no distorsionar los movimientos del capital) y la tasa de interés es prácticamente el único instrumento de control para regularla. Ante el volumen de la crisis, el Banco Central Europeo se ha visto obligado, además de inyectar capital al mercado, a frenar la subida de la tasa de interés y mantenerla en el 4%, para evitar una mayor subida de las cuotas de los deudores hipotecarios y el posible aumento de las insolvencias. Estaba previsto que la tasa de interés llegara, como mínimo, hasta el 5%. Así, la solución de la crisis hipotecaria y el freno de la inflación están jugando en sentido contrario en el marco de los intereses financieros internacionales.

La segunda nota es la sobrevaloración del euro en relación al dólar, lo que provoca el encarecimiento de las exportaciones europeas y el abaratamiento de las importaciones pagadas en dólares. En realidad, es una manera de trasladar parte de la crisis de EE UU a Europa. La caída de la cotización del dólar está motivada por la propia debilidad de la economía americana (efecto autónomo del mercado financiero) y también por el diferencial de tasas de interés favorable a que los capitales busquen refugio en Europa (efecto voluntario de las autoridades monetarias). De esta manera, se favorece la actividad en la economía americana a costa de la europea.

En el momento de escribir estas notas, la crisis financiera y real del mercado inmobiliario no se ha acabado; aún está en proceso de desarrollo. Por tanto, las conclusiones que aquí se desarrollan no son definitivas. Puede que a la economía de Estados Unidos le cueste reponerse más de lo esperado y el dólar continúe bajando y el euro revalorizándose; puede que el Banco Central Europeo se vea obligado a subir los tipos de interés para frenar la inflación y ello provoque aumentos de las cuotas de las hipotecas que den lugar a insolvencias significativas y que el consumo de las familias continúe bajando; puede que el precio de las viviendas aún no haya alcanzado su nivel de equilibrio y siga cayendo; puede que el sector de la construcción aún deba ralentizar más su crecimiento. En definitiva, pues, no estamos al final de la crisis, sino en el proceso y por ello, ni siquiera las autoridades monetarias son capaces de predecir escenarios futuros más o menos estables.

Para acabar, siendo positivos y mirando la crisis por su cara más amable, podríamos concluir afirmando que puede ser que sea bienvenida la crisis inmobiliaria:

  • si con ella se racionaliza el mercado inmobiliario aumentándose la viabilidad de poder vivir de alquiler con unos costes razonables,
  • si se disminuye la tendencia a la esclavitud que significa el endeudamiento masivo de los ciudadanos,
  • si se rebaja la presión urbanística sobre nuestros pueblos y paisajes,
  • si disminuyen las oportunidades para la corrupción de nuestros políticos y empresarios,
  • si se fuerza a los ayuntamientos a buscar otras fuentes de financiación que no sea la venta de terreno público y, finalmente,
  • si se fuerza al Estado a intervenir en el mercado inmobiliario y así se amplían las posibilidades de acceso a la vivienda de todos los ciudadanos.

Publicado en Polémica, n.º 92, febrero de 2008

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