Hipotecar la vivienda o hipotecar el futuro

Ignacio MEREDIZ

Edificios en construcción de la promotora VilamarEn 2005, años antes del estadillo de la crisis, ya era evidente que la expansión desordenada del sector inmobiliario, con alzas de precios desorbitadas, comportaba un grave peligro para el futuro de la economía española. Entre los factores que dieron lugar a esta situación destacan el gran incremento de los créditos hipotecarios a partir de 1998, impulsado por la disponibilidad de recursos financieros; la actuación del poder político con el reparto del pastel inmobiliario a través de los ayuntamientos; y el blanqueo de dinero negro.

La expansión del mercado hipotecario para financiar la compra de viviendas viene determinada por la confluencia de tres factores:

  • Legislativo
  • Financiero
  • Político

A partir de finales de los años setenta se produce en España una progresiva liberalización del mercado financiero. En lo que respecta a la actividad hipotecaria, las modificaciones más importantes se producen en 1981 y 1992. Los aspectos más trascendentes de la reforma en lo que respecta al tema que nos ocupa son: la equiparación de funciones entre las cajas de ahorro y la banca; la flexibilización de la obligación de mantener los coeficientes de caja y de inversión en la banca comercial, lo que libera una cantidad enorme de recursos financieros; la posibilidad de repercutir los créditos hipotecarios, primero a través de cedulas y posteriormente a través de la titulación completa (externalización); etc.

Estas modificaciones legislativas y reglamentarias crean las condiciones para el desarrollo de los créditos hipotecarios dedicados a la vivienda, pero la expansión masiva de estos créditos no se produce hasta la segunda mitad de los años noventa, más exactamente hacia 1998. Ello es así porque faltaba una segunda condición para el verdadero despegue: la disponibilidad de recursos financieros que pudieran ser empleados masivamente en créditos hipotecarios. El crecimiento del capital financiero viene de la mano del crecimiento económico apoyado por los fondos europeos, de la política de privatizaciones del sector público, del desarrollo de los planes de pensiones y de la posibilidad, por efecto de la globalización, de captar recursos financieros del exterior.

El tercer factor que ha incidido en la expansión del sector inmobiliario ha sido la participación activa del poder político, tanto desde la óptica del propio crecimiento global de la economía en un momento en que la industria estaba en procesos de reestructuración (competencia europea, deslocalización, etc.), como desde la participación del propio sector público en el reparto del pastel inmobiliario a través, sobre todo de los ayuntamientos. La ONG Arquitectos Sin Fronteras ha denunciado que uno de los elementos que más contribuyen a incrementar el precio de las viviendas es la financiación indirecta de los ayuntamientos, a través de la privatización del suelo público y los acuerdos de urbanización con las promotoras de viviendas.

Un cuarto factor, nada despreciable en la expansión del sector inmobiliario sería el que podría denominarse actividad irregular: blanqueo de dinero negro, cobro de comisiones, información privilegiada sobre cambios urbanísticos, etc.

El crecimiento del sector fue tan desordenado que hasta el Fondo Monetario Internacional (FMI), guardián mundial de la ortodoxia neoliberal, amonestó a España por el peligro que representaba un crecimiento de la economía basado en el consumo privado de la vivienda, lo que provoca un crecimiento excesivo de los precios de las mismas, con tasas anuales superiores al 15% (17% en 2004), y un fuerte endeudamiento doméstico, que ha llegó a superar el 100% de la renta disponible de las familias en un año (los desembolsos anuales de las familias por este concepto superaron el 40% de la renta disponible). Ello, según el FMI, elevaba la vulnerabilidad de la economía española ante acontecimientos adversos que pudieran sobrevenir. Lo que el FMI no valoró es la vulnerabilidad de millones de personas que dejaron su futuro hipotecado por la compra de una vivienda.

El diagnóstico fue acertado, como no podía ser de otra forma, ya que era una simple constatación de hechos. Lo que ya no parece tan normal es la actitud del FMI al determinar las causas y efectuar las correspondientes recomendaciones. Para el FMI el principal problema del sector inmobiliario venía condicionado por las «generosas exenciones fiscales que incentivan la propiedad de la vivienda y que tienen un fuerte impacto en el Presupuesto (el Estado recauda menos)». En consecuencia, pues, se recomendó que se eliminaran o disminuyeran las ayudas fiscales a la vivienda.

Una vez más, las recomendaciones del FMI se adaptaron perfectamente a la receta, simple y repetitiva, que este organismo aplica en todos los casos desde hace ya una veintena de años. Esta receta se aplica sin matices, ni excepciones a cualquier lugar y en cualquier situación:

  • Mantener a cualquier precio el equilibrio presupuestario.
  • Controlar, también a cualquier precio, la inflación.
  • Desregular el mercado de trabajo.
  • Privatizar y someter al mercado el sector público, incluidos aquellos bienes más decisivos para el bienestar de los pueblos, como la vivienda y la cultura.
  • Suprimir todas las ayudas y subvenciones a las familias (alimentación, vivienda, etc.) y pequeñas empresas.
  • Liberalizar totalmente el comercio exterior.

El Gobierno de Zapatero –al igual que los que le precedieron en el poder no supo o, más bien, no quiso afrontar el problema. En la expansión de la vivienda había demasiados actores, con poder, interesados en mantener la dinámica de desarrollo, aunque en algunos casos se propusieran ligeras correcciones para modular y controlar las propias contradicciones del sistema. Además, la liberalización y privatización del suelo forma parte de los intocables dogmas de las estrategias neoliberales vigentes, aunque ello signifique dejar fuera del acceso a una vivienda digna a una gran parte de la población.

Para el ministro español de Economía, Pedro Solbes, el Gobierno no podía hacer mucho para atajar el problema de la expansión de los precios de la vivienda, ya que, según él, los factores que incentivan la subida son externos y escapan a su competencia. Según el ministro, estos factores serían:

  • Los bajos tipos de interés de la zona euro.
  • La compra de viviendas por extranjeros.
  • La falta de activos financieros que sirvan para canalizar el ahorro de los particulares.

Los bajos tipos de interés de la zona euro era verdad, pero sólo a medias. Es cierto que el tipo de interés de referencia del Banco Central Europeo, el 2%, representaba para España un tipo de interés real negativo, ya que la tasa de inflación estaba todavía por encima del 3%. El euribor, tipo de referencia para la mayoría de los créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas, estaba en tasa por encima del 2,3%; es decir, seguía siendo un interés real negativo en relación a la tasa de inflación de la economía española. Las tasas nominales a las que se contrataban los créditos hipotecarios se situaban de promedio entre 0,75 puntos y 1,50 puntos por encima del euribor, lo que representaba ya tasas de interés positivas.

Si a esta tasa nominal se le añade el incremento que representaba la práctica bancaria de cobrar los intereses a principio de cada período y no al final como sería lo correcto y se le añade, también, el efecto que resulta del cobro de la multitud de gastos y de comisiones con las que nos gravan los bancos, resulta que el coste final del crédito hipotecario (se le llame tasa de interés, gastos o comisiones) se situaba entre 1,5 y 2 puntos (según estimaciones del propio Banco de España) por encima de la tasa de interés contratada.

Es cierto que en la demanda de viviendas existe un componente importante de población no residente en España; aproximadamente entre un 15 y un 20%, pero, lógicamente, se trata de una demanda de segundas residencias y concentrada en áreas turísticas.

La tercera de las causas que apuntaba el ministro Solbes es evidente. Ningún activo financiero puede alcanzar, salvo excepciones especulativas, rendimientos de un 17% anual y, sobre todo con las garantías y estabilidad de la inversión en vivienda. De todas maneras, aunque se indujera a canalizar el ahorro de las familias hacia un determinado activo financiero, ello acabaría significando más liquidez en manos de los bancos que estos podrían dirigir hacia el mercado hipotecario.

En pocas palabras, Solbes eludió abordar el problema frontalmente y se limitó a poner en marcha un plan de choque con medidas que sólo incidían en los precios de la vivienda de manera marginal: Agencia de alquiler, beneficios fiscales para el alquiler, fomento de la vivienda protegida, etc. Difícilmente el Gobierno iba a incidir significativamente en un mercado que en los últimos cinco años había tenido una demanda promedio de 580.000 viviendas, y que se preveía que, aunque se ralentizase, en los próximos cinco años la demanda se mantendría en torno a las 480.000 o 500.000 viviendas.

Por su parte, el Banco de España, que asume plenamente las tesis del FMI, dirige sus recomendaciones directamente a la banca y a las cajas de ahorro. Su principal preocupación es evitar los riesgos de las instituciones de crédito ante una eventual caída de los precios de la vivienda y la insolvencia de los particulares por agravamiento de la situación económica (desempleo…). Por ello, recomienda que ante una solicitud de crédito hipotecario se tasen las viviendas a la baja o lo que es lo mismo, se concedan los créditos en porcentajes del valor de los inmuebles por debajo de los que ahora se están aplicando y cubrirse así ante una caída de los precios. Según el Banco de España, las viviendas estaban sobrevaloradas en un 20%.

Sin embargo, a pesar de todos estos análisis y de todas estas advertencias, tanto la banca comercial, como las cajas de ahorro, siguen en una guerra desaforada por acaparar mayores cuotas del mercado hipotecario. ¿Es que los dirigentes de la banca española no eran conscientes del peligro que se les avecina? ¿Por qué siguieron apostando por la colocación de sus fondos en créditos hipotecarios? La respuesta es bien sencilla. En 2004 los beneficios de la banca crecieron un 19% y el factor más determinante fue, según el análisis del Banco de España, la expansión en la colocación de fondos, de los que el principal componente fueron los créditos hipotecarios. La práctica totalidad de la banca comercial estima que el crecimiento de los beneficios en 2004 está basado fundamentalmente en la expansión de este sector, con crecimientos de un 24% de promedio.

Es decir, los beneficios de los bancos a través del mercado hipotecario vienen determinados por la expansión del negocio y por el beneficio unitario de cada operación. En estos últimos años la expansión del negocio hipotecario no parecía tener fin, ya que los créditos hipotecarios no se mantienen en el balance del banco, sino que se transfieren a agentes exteriores que los absorben, como las cédulas hipotecarias, fondos de inversión específicos, fondos de pensiones… y hasta capital financiero exterior que se capta específicamente para estos fines.

Si los créditos hipotecarios permaneciesen como activos financieros en los balances de los bancos, su expansión estaría limitada por la solvencia de las instituciones que no podrían mantener un alto número de activos de riesgo a largo plazo o se verían obligadas a efectuar costosas ampliaciones de capital. El límite a este proceso está fuera de los propios bancos; se sitúa, por un lado, en la capacidad de seguir endeudándose los ciudadanos y, por otra parte, en la capacidad del sistema de seguir generando «sobreproducción» de capital financiero que necesita colocarse. Las contradicción del sistema es evidente y de ahí los avisos, aunque prudentes y sin entrar en el fondo de la cuestión, del FMI y del Banco de España.

En estas condiciones de externalización de los créditos y las bajas tasas de interés, el margen de comercialización de los bancos, es decir, la diferencia entre los intereses cobrados y el coste de la externalización se reduce sustancialmente hasta tasas nominales cercanas a cero. Por ello, el beneficio bancario está basado en una tasa de interés «oculta» que, como ya se ha señalado, se manifiesta en forma de comisiones y gastos, ya sea con el nombre de comisiones de apertura, comisiones de estudio, gastos de correo, comisiones de subrogación, comisiones por cancelación anticipada o cualquier otro.

Hasta tal punto son importantes esta serie de cobros que, reconocido por los propios bancos, constituyen uno de los factores más importantes del incremento de sus beneficios.

En definitiva, pues, es evidente que el propio negocio bancario contribuyó decisivamente a la expansión del sector inmobiliario y, por tanto, a la escalada de los precios de la vivienda. Ello es así hasta tal punto que los bancos y cajas no tuvieron ningún inconveniente en prefinanciar a las promotoras de viviendas, aceptando hipotecas sobre las futuras construcciones que posteriormente serían desglosadas y subrogadas a los futuros compradores individuales.

Publicado en Polémica, n.º 85, julio 2005

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